此方法的理论是将投资的未来现金流量，全部折现成投资始日的价值，称为该投资的净现金流量，或称为净现值（NPV, Net Present Value）。假设投资的净现值为正数，代表该投资的结果可以增加企业的价值;反之，如果投资评估的净现值为负数，代表此投资会减少企业的价值，不应该接受。
净现值（NPV）通过计算每个投资期间的成本（负现金流）和收益（正现金流）来确定。期限通常为一年，但可以按季度，半年或数月来衡量。在计算每个时期的现金流量后，每个时期的现值（PV）是通过以定期收益率（市场规定的收益率）贴现其未来价值（见公式）来实现的。
当然净现值为正数仍不代表该接受此投资建议，或许存在其他净现值更高的投资机会。在多项投资案并陈时，应选择净现值最高的投资案。净现值是多数企业进行投资评估时的依据，因为它将投资期间的所有现金流量纳入考虑，并且以折现后的金额做计算。